plans techniques
Plan de situation : Guide complet 2025 + Modèles PDF/DWG pour permis et déclaration
Le plan de situation est la première pièce qu’étudie le service instructeur. Ce guide vous montre comment le réussir du premier coup, avec un tutoriel clair, des exemples concrets, une check‑list imprimable et des modèles PDF/DWG.
Vous êtes en train de monter un dossier pour une déclaration préalable ou un permis de construire… et là, on vous demande un « plan de situation ». Mais au fond, c’est quoi exactement ? Est‑ce que ça se trouve quelque part ? Est‑ce qu’il faut le dessiner soi‑même ? Est‑ce que Geoportail suffit ? Et surtout… est‑ce vraiment si important ?
Spoiler : oui. Et pas qu’un peu.
Le plan de situation, c’est la première chose que verra le service instructeur. C’est ce qui permet à la mairie de situer précisément votre projet dans son environnement. Bref, si vous le ratez, vous pouvez dire bonjour au retour à l’envoyeur… voire au refus de dossier.
Pas de panique. Ce guide est là pour vous :
- Vous expliquer ce qu’est un plan de situation (et ce qu’il n’est pas)
- Vous guider étape par étape pour le faire correctement
- Vous offrir des modèles PDF et DWG à télécharger
- Vous faire découvrir des outils gratuits pour le générer automatiquement
- Vous éviter les erreurs qui bloquent des milliers de projets chaque année
- Et même vous proposer une check‑list à imprimer pour être 100 % en règle
Allez, on plonge dans le vif du sujet. Et à la fin, vous aurez un plan de situation clair, conforme, et prêt à être déposé.
Qu’est-ce qu’un plan de situation ?
Définition simple et claire
Un plan de situation, c’est tout simplement une carte. Mais pas n’importe laquelle. Il s’agit d’un document obligatoire dans un dossier d’urbanisme, qui permet aux services instructeurs de situer précisément votre terrain sur le territoire de la commune.
Plus concrètement, c’est une vue d’ensemble, à l’échelle, qui indique :
- l’emplacement de la parcelle concernée par les travaux,
- les voies publiques alentours,
- le bâti existant à proximité,
- et l’orientation (nord géographique, pas magnétique).
Autrement dit : le plan de situation permet à la mairie de comprendre « où ça se passe ».
Il est aussi connu sous d’autres noms ou codes selon les démarches :
- PCMI1 : pour un permis de construire maison individuelle,
- DP1 : pour une déclaration préalable de travaux,
- CU1 : pour un certificat d’urbanisme,
- parfois confondu avec un plan cadastral ou un extrait cadastral (attention : ce n’est pas toujours suffisant !)
Son rôle dans un dossier d’urbanisme
Imaginez un agent instructeur qui doit traiter des dizaines de dossiers par jour. Si votre plan de situation est flou, mal orienté ou pas aux normes, il devra chercher… deviner… ou vous renvoyer votre demande. C’est aussi simple que ça.
Le plan de situation sert notamment à :
- Vérifier que votre projet respecte les règles du PLU (Plan Local d’Urbanisme),
- Identifier les contraintes de voisinage ou de servitude,
- Déterminer si votre parcelle est en zone protégée ou à risque (zone inondable, zone ABF…),
- S’assurer de l’accessibilité du terrain par les voies publiques.
Il ne faut pas le confondre avec le plan de masse (zoom sur le projet lui‑même), ni avec le plan de coupe (vue en section du bâti).
Exemple illustré
- Un plan de situation montre la parcelle dans son quartier, avec les rues autour.
- Un plan de masse montre le projet sur la parcelle (position, dimensions, accès).
- Un plan de coupe montre une vue de profil du bâtiment (hauteur, terrain…).
Dans quels cas le plan de situation est‑il obligatoire ?
Pour un permis de construire
Si vous déposez un permis de construire, le plan de situation est systématiquement exigé. Il fait partie des pièces administratives codifiées sous l’intitulé PCMI1 (Permis de Construire Maison Individuelle – pièce n°1).
Les projets concernés incluent :
- Construction d’une maison neuve
- Extension ou surélévation d’un logement existant
- Création d’un local annexe > 20 m²
- Transformation d’un bâtiment agricole
- Installation d’un mobile home ou d’une tiny house > 3 mois
Checklist rapide pour un permis
- PCMI1 : plan de situation
- PCMI2 : plan de masse
- PCMI3 : plan de coupe
- …et les autres pièces
Pour une déclaration préalable
Pour les travaux de moindre ampleur, vous êtes probablement dans le cadre d’une déclaration préalable (DP). Là encore, le plan de situation est obligatoire, cette fois sous l’intitulé DP1.
Voici les cas typiques où il est demandé :
- Installation d’un abri de jardin
- Construction d’un carport, d’un garage, d’une terrasse
- Édification ou modification d’une clôture
- Pose d’une piscine non couverte < 100 m²
- Ravalement de façade dans secteur protégé
Cas particuliers : zone protégée, ABF, PLU spécifique…
Dans certaines zones, la législation locale ou nationale renforce les exigences. On parle ici de :
- Terrains situés en secteurs sauvegardés (monuments historiques, ZPPAUP, etc.)
- Projets soumis à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF)
- Zones concernées par des règlements spécifiques du PLU
- Terrains en zone agricole (A) ou naturelle (N)
Dans ces cas, le plan de situation peut devoir faire apparaître davantage d’éléments :
- Zones tampon
- Patrimoine bâti voisin
- Accès pompier / service public
Un agent instructeur peut refuser un plan trop général ou imprécis s’il ne permet pas d’évaluer l’impact paysager.
Quelle est la différence entre plan de situation, plan de masse et plan de coupe ?
Le plan de situation : le « où ? »
C’est celui qui situe votre terrain sur la commune. Il répond à une question simple : « Où se trouve le projet par rapport à son environnement global ? »
- Échelle : généralement 1/5 000 ou 1/10 000
- Vue : très large (quartier, rue, zone environnante)
- Utilité : localisation administrative
- Pièce du dossier : PCMI1, DP1
Le plan de masse : le « quoi ? »
Ici, on zoome sur la parcelle concernée. On y détaille le projet dans son ensemble : construction prévue, accès, végétation, distances aux limites, etc.
- Échelle : 1/500 ou 1/200
- Vue : vue de dessus, centrée sur le terrain
- Utilité : implantation précise
- Pièce du dossier : PCMI2, DP2
Le plan de coupe : le « comment ? »
On passe maintenant à une vue de profil. Le plan de coupe montre les volumes du bâti, les hauteurs, les décaissements éventuels, et la relation entre le sol et la construction.
- Échelle : variable (souvent 1/100)
- Vue : en coupe transversale
- Utilité : conformité aux hauteurs et pentes
- Pièce du dossier : PCMI3, DP3
Tableau récapitulatif comparatif
| Plan | Objectif | Échelle | Vue | Utilité principale |
|---|---|---|---|---|
| Plan de situation | Localiser le projet dans la commune | 1/5 000 à 1/10 000 | Quartier / zone | Identification géographique |
| Plan de masse | Montrer le projet sur la parcelle | 1/200 à 1/500 | Vue de dessus | Implantation sur le terrain |
| Plan de coupe | Illustrer la hauteur / volume du bâti | 1/100 (souvent) | Vue de profil | Hauteur, pente, niveaux de sol |
Comment faire un plan de situation ?
Étape 1 : Rassembler les bonnes informations
Avant de vous lancer dans la création du plan, il faut collecter les données de base :
- L’adresse exacte du terrain
- La référence cadastrale (ex : section AB n°453)
- Le numéro de parcelle
- Le PLU ou règlement local d’urbanisme (consultable en mairie ou en ligne)
Voici les outils utiles à cette étape :
- Cadastre.gouv.fr → pour trouver le plan cadastral
- Geoportail.gouv.fr → pour obtenir une carte précise avec échelle
- Site de votre mairie → pour récupérer le PLU applicable
Étape 2 : Créer le plan (à la main ou sur ordinateur)
À ce stade, deux grandes options s’offrent à vous :
Option 1 : à la main (papier ou scan)
- Imprimez une carte (par exemple depuis Geoportail)
- Encadrez clairement la parcelle concernée
- Ajoutez manuellement les éléments requis (voir étape suivante)
Avantage : simple, rapide, pas besoin de logiciel. Inconvénient : moins précis, peut être refusé s’il manque des mentions.
Option 2 : sur ordinateur (logiciel ou outil en ligne)
Voici quelques solutions pratiques :
Particuliers :
- Canva (version gratuite)
- ArchiFacile
- MagicPlan (mobile)
- QGIS (plus technique, mais très complet)
Pros :
- AutoCAD, SketchUp, DraftSight…
Étape 3 : Ajouter les mentions obligatoires
Un bon plan de situation, c’est comme un bon gâteau : il faut les bons ingrédients. Voici ce que vous devez absolument faire figurer :
- Orientation (avec flèche Nord clairement visible)
- L’échelle du plan (ex. 1/5 000)
- Le contour de la parcelle concernée, bien visible (encadré rouge, surlignage…)
- Les voies d’accès et leur nom
- Une légende s’il y a plusieurs symboles ou annotations
Étape 4 : Enregistrer et insérer dans le dossier
Une fois le plan terminé :
- Sauvegardez‑le en PDF (format exigé pour les dépôts numériques) ou imprimez‑le si vous déposez un dossier papier
- Donnez‑lui un nom explicite : PCMI1_plan_situation_nomprojet.pdf
- Intégrez‑le en tant que pièce PCMI1 (ou DP1) dans votre dossier d’urbanisme
Pour les pros, un export DWG ou DXF peut aussi être utile pour la collaboration avec un architecte ou un bureau d’étude.
Vous souhaitez aller plus vite ? Utilisez notre générateur automatique de plan de situation (bientôt disponible) ou téléchargez un modèle vierge à remplir dans la section suivante.
Exemples et modèles de plans de situation (PDF & DWG à télécharger)
Parce qu’un bon exemple vaut mille mots, vous trouverez ici plusieurs plans de situation à télécharger, adaptés aux principales situations rencontrées.
1. Permis de construire — Maison individuelle
- Format : PDF + DWG
- Type de terrain : zone pavillonnaire
- Contenu : orientation, voies d’accès, parcelle surlignée, échelle 1/5 000
2. Déclaration préalable — Abri de jardin
- Format : PDF
- Type de projet : construction < 20 m² sur parcelle existante
- Contenu : extrait Geoportail + annotations manuelles
3. Piscine ou extension simple
- Format : PDF
- Zone : périphérie urbaine, PLU restrictif
- Particularité : zones tampons, distances voisines
Formats proposés
- PDF : à imprimer ou intégrer dans un dossier numérique
- DWG : format professionnel compatible AutoCAD (idéal architectes / bureaux d’étude)
- PNG : image simple pour annotation manuelle ou import dans un logiciel gratuit
Outils gratuits et logiciels recommandés
Que vous soyez totalement novice ou déjà à l’aise avec les plans techniques, il existe des solutions adaptées à chaque profil. Voici une sélection d’outils gratuits ou freemium adaptés à la création de plans de situation conformes aux exigences des mairies.
Pour les particuliers ou auto‑constructeurs
| Outil | Type | Avantages | Limites |
|---|---|---|---|
| Géoportail | Site gouvernemental | Cartes officielles à jour, accès libre, échelle précise | Interface pas intuitive, pas modifiable |
| Cadastre.gouv | Service public | Données cadastrales officielles | Affichage lent, peu de personnalisation |
| Canva | Web app de design | Intuitif, permet d’annoter une capture Geoportail | Pas conçu pour les échelles techniques |
| MagicPlan | App mobile | Génère des plans à partir de photos | Moins adapté aux vues globales (zoom) |
| ArchiFacile | Logiciel gratuit | Ajout de parcelles, échelle paramétrable, version PDF | Design daté, options limitées |
Pour les professionnels du bâtiment / maîtres d’œuvre
| Outil | Type | Avantages | Limites |
|---|---|---|---|
| AutoCAD | Logiciel pro | Ultra précis, compatible DWG, fonctionnalités avancées | Payant, courbe d’apprentissage |
| QGIS | Open source | Données SIG, superposition de couches, puissant | Complexe à prendre en main |
| SketchUp | Modélisation 3D | Vue 3D + 2D, bon pour terrain + contexte | Moins adapté aux plans réglementaires |
| DraftSight | DAO compatible DWG | Alternative à AutoCAD pour le dessin technique | Moins connu, interface austère |
Bonus : Outils de capture et annotation
- Lightshot / Greenshot : capture d’écran de carte avec annotation rapide
- PDF24 Tools : convertir ou annoter vos plans en PDF
Les erreurs fréquentes à éviter
1. Une échelle absente, fausse ou illisible
C’est l’erreur n°1 : un plan sans échelle précise ou mal calibrée. Or, l’échelle est indispensable pour permettre au service instructeur d’évaluer la localisation et la proportion du projet.
2. Pas de flèche de nord ou de sens d’orientation
Un plan sans flèche nord, c’est comme une carte sans boussole. Impossible pour la mairie de savoir comment votre parcelle s’intègre dans l’environnement. Ajoutez systématiquement une flèche « N » bien visible.
3. Une adresse ou une parcelle mal localisée
Beaucoup d’utilisateurs placent leur projet sur une mauvaise parcelle, ou mal centrée sur la carte. Cela entraîne automatiquement un refus de dossier. Vérifiez sur cadastre.gouv.fr que la référence cadastrale est exacte.
4. Un plan trop zoomé (ou trop flou)
Un zoom trop rapproché peut empêcher de visualiser les rues adjacentes, l’accès principal, ou le contexte global. À l’inverse, un plan trop large ne permet pas d’identifier précisément le terrain.
5. Absence de voie d’accès ou mauvaise annotation
Ne pas mentionner la route par laquelle on accède au terrain, ou ne pas nommer les rues, est un motif fréquent de rejet. Assurez‑vous d’encadrer clairement la parcelle, de mentionner la voie d’accès et d’ajouter une légende si besoin.
Encadré bonus : Top 5 des refus dus au plan de situation
| Erreur | Conséquence |
|---|---|
| Pas d’échelle / mauvaise échelle | Dossier rejeté |
| Pas de flèche nord | Demande incomplète |
| Mauvaise parcelle | Instruction bloquée |
| Plan flou ou pixelisé | Rejet pour illisibilité |
| Voie d’accès non identifiée | Dossier mis en attente |
Check‑list finale à imprimer
Vérifiez que votre plan contient bien :
- Une carte à la bonne échelle (par exemple 1/5 000 ou 1/10 000)
- La parcelle clairement identifiée
- Une flèche indiquant le nord
- La voie d’accès nommée et visible
- L’adresse exacte et la référence cadastrale
- Une légende claire si nécessaire
- Une bonne qualité d’image (lisible à l’impression)
- Un format PDF proprement enregistré
- Un nom de fichier explicite (ex. PCMI1_plan_nomprojet.pdf)
- Le plan inséré dans le bon onglet du dossier administratif
FAQ complète sur le plan de situation
Comment obtenir le plan de situation ?
Vous pouvez le créer vous‑même, le faire réaliser par un professionnel ou utiliser un générateur automatique. Pour les démarches simples, Géoportail et Cadastre.gouv suffisent. Pour un plan plus poussé, utilisez un outil comme Canva, ArchiFacile ou demandez un plan sur mesure.
Qu’est‑ce qu’un plan de situation ?
C’est un plan cartographique qui permet à la mairie de localiser votre terrain sur la commune. Il est exigé dans tous les dossiers d’urbanisme (permis, déclaration…). Il doit être orienté, à l’échelle, et clairement annoté.
Comment faire le plan de situation ?
Téléchargez une carte officielle, encadrez la parcelle, ajoutez les mentions obligatoires (nord, échelle, voie d’accès…) et exportez en PDF.
Qu’est‑ce qu’un plan de situation en urbanisme ?
C’est un document administratif obligatoire dans un dossier d’urbanisme, qui permet de situer géographiquement le projet, en lien avec le PLU ou les règles locales.
Comment puis‑je créer un plan de situation de terrain ?
En partant d’une carte satellite (ou cadastrale), puis en annotant : la parcelle concernée, les rues alentours, l’orientation nord et l’échelle.
Quelle est l’échelle d’un plan de situation ?
En général : 1/5 000 à 1/10 000. Elle doit permettre d’identifier clairement la parcelle et son environnement immédiat (rues, bâtiments proches…).
Comment puis‑je créer un plan de situation sur Géoportail ?
1) Tapez votre adresse exacte, 2) zoomez pour afficher la parcelle, 3) ajoutez une flèche nord et une échelle, 4) faites une capture d’écran, 5) annotez avec Canva, Paint ou un éditeur PDF.
Quelle est l’échelle du plan ?
Elle varie selon les communes, mais l’usage recommande 1/5 000 à 1/10 000. Demandez à votre mairie si une exigence locale s’applique.
Comment faire une déclaration de travaux au cadastre ?
Le cadastre ne gère pas les autorisations d’urbanisme. Il sert à repérer la parcelle, mais la déclaration se fait via un formulaire Cerfa à déposer en mairie.
Comment puis‑je régulariser une surface habitable non déclarée ?
Cela passe par un dossier de régularisation (déclaration ou permis selon le cas). Un plan de situation conforme devra accompagner votre demande.
Est‑ce obligatoire pour tous les projets ?
Oui, dès qu’un dossier d’urbanisme est requis (déclaration ou permis), le plan de situation est demandé. Il peut être exigé même pour un simple portail.
Peut‑on utiliser Google Maps pour créer un plan de situation ?
Non recommandé. Google Maps n’est pas un service officiel et ses cartes ne sont pas à l’échelle réglementaire. Préférez Géoportail ou cadastre.gouv.
Faut‑il un architecte ?
Pas forcément. Si vous êtes en zone protégée ou si votre projet dépasse certains seuils, oui. Sinon, vous pouvez le faire vous‑même ou faire appel à un professionnel.
Peut‑on faire un plan de situation à la main ?
Oui, à condition qu’il soit lisible et conforme (orientation, échelle, parcelle repérée). Une carte imprimée et annotée à la main est souvent suffisante pour une déclaration simple.
Peut‑il être réutilisé pour plusieurs projets ?
Non. Le plan doit être spécifique à chaque projet, car la parcelle peut évoluer ou les règles du PLU changer. Recommencez à chaque demande.
Comment éviter un refus de dossier ?
Vérifiez que votre plan comporte : nord, échelle, adresse, parcelle, voie d’accès. Utilisez un format PDF clair et lisible. Préférez les services officiels et faites relire votre dossier.
Où trouver un exemple conforme ?
Rendez‑vous dans nos modèles (PDF et DWG), conformes aux exigences des mairies, dans la section dédiée des ressources.
Puis‑je le faire moi‑même gratuitement ?
Oui, c’est tout à fait possible en utilisant des outils gratuits et une méthode simple, comme celle expliquée dans ce guide.
Quelle est la différence entre plan de masse et plan de situation ?
Le plan de masse montre votre projet sur la parcelle. Le plan de situation montre où se trouve la parcelle dans l’environnement plus large (rue, quartier).
Conclusion : ce qu’il faut retenir + créez votre plan maintenant
Créer un plan de situation conforme, c’est loin d’être sorcier. Mais c’est un passage obligé, et parfois un peu stressant.
Ce qu’il faut garder en tête :
- C’est obligatoire pour toute déclaration préalable ou permis de construire
- Il doit être lisible, orienté, à l’échelle, et bien annoté
- Vous pouvez le faire vous‑même avec Géoportail, Canva, ou un logiciel gratuit
- Sinon, il existe des modèles PDF & DWG prêts à l’emploi
- Et pour les cas plus complexes, un pro peut le faire pour vous
Vous avez maintenant toutes les clés pour comprendre, éviter les erreurs, gagner du temps avec les bons outils, et télécharger (ou créer) votre plan en toute sérénité.
